Ny dom understreker viktigheten av tinglysning
- også ved fisjon

Ethvert erverv av fast eiendom bør, som den store hovedregel, sikres ved tinglysning. En potensiell risiko ved unnlatt tinglysning er at selger går konkurs. Selgers konkursbo vil da med hjemmel i tinglysningsloven § 23 ofte kunne ta beslag i alle eiendommer selskapet har hjemmel til, selv om den enkelte eiendom har blitt solgt til en tredjemann.

_DSC3572.jpg

Regelen er ment å sikre at verdier ikke unndras fra konkursboet, og gjelder uavhengig av hvor lenge det er siden salget og uavhengig av hvor gode bevis tredjemann har for at han har kjøpt og betalt for eiendommen.

I en sak som nylig gikk for Gulating lagmannsrett hadde et utbyggingsselskap ervervet en rekke næringseiendommer fra et industriselskap som senere gikk konkurs.

Lagmannsretten mener det ikke er noen avgjørende forskjell mellom fisjon og erverv ved alminnelig salg som gjør at tinglysningsreglene bør få ulik anvendelse.

Eiendommene hadde først blitt utfisjonert fra industriselskapet, men fisjonene ble ikke tinglyst. Hjemlene til eiendommene ble dermed liggende i industriselskapet.

Etter fisjonene ble eiendommene solgt til utbyggingsselskapet, men heller ikke denne overdragelsen ble tinglyst.

Da industriselskapet gikk konkurs i 2012 – over 20 år etter den første fisjonen, og ti år etter eiendommene ble solgt til utbyggingsselskapet – hadde hjemlene fortsatt ikke blitt overført til utbyggingsselskapet.

Konkursboet mente derfor eiendommene

inngikk som en del av konkursbeslaget, og anla søksmål om dette.

Utbyggingsselskapet bestred at eiendommene inngikk i beslaget, og hevdet at den aktuelle reglen i tinglysningsloven, som etter sin ordlyd bare gjelder overdragelse ved "avtale", ikke gjelder i tilfeller hvor eiendommen først er overdratt ved fisjon.

Etter en bred vurdering kom lagmannsretten til at det ikke er noen avgjørende forskjell mellom fisjon og erverv ved alminnelig salg som gjør at tinglysningsreglene bør få ulik anvendelse på de to.

Konkursboet vant også frem på de to andre tvistepunktene i saken, og fikk derfor medhold i at konkursbeslaget omfattet de omstridte eiendommene.

Det er nok å forvente at utbygger vil anke dommen, og saken har en såpass prinsipiell karakter at den har relativt god mulighet for å slippe inn til behandling i Høyesterett.

Inntil det eventuelt foreligger en dom fra Høyesterett som sier noe annet, må det imidlertid legges til grunn at overdragelse av fast eiendom som den klare hovedregel alltid bør tinglyses – også der overdragelsen skjer ved fisjon.

I den forbindelse minner vi om at det fra og med 1. januar 2016 er innført nye regler om dokumentavgift som innebærer at utfisjonering av eiendom kan tinglyses uten å betale dokumentavgift så lenge fisjonen skjer med skattemessig kontinuitet. 

MartinHolgerDale v2.jpg
Martin Holger Dale
mhd@gmco.no
AleksanderMonsen_portrait.jpg
Aleksander Monsen
am@gmco.no
HenrikGarmann v2.jpg
Henrik Garmann
hg@gmco.no