Strasbourgdomstolen mener norske regler om festeavgift strider mot menneskerettighetene

Den 12. juni i år fant Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMD) at tomtefesteloven § 33 var i strid med Menneskerettighetskonvensjonens (EMK) bestemmelser om vern av eiendomsretten (Protokoll 1). EMD er således uenig med Høyesterett som i plenum i 2007 kom til motsatt konklusjon.

EMD.jpg

Tomtefesteloven § 33 gir fester anledning til forlenging av festekontrakten for bolig- og fritidseiendommer ved dens utløp på "samme vilkår" som tidligere, herunder også samme festeavgift. Bestemmelsen gjelder altså ikke feste av næringseiendom. 

I prinsippet kan fester på bakgrunn av tomtefesteloven § 33 (sammenholdt med § 7) forlenge kontrakten til evig.

Grunneierne bestred ikke selve adgangen til forlengelse, bare den manglende adgangen oppregulering av vederlag. Normalt har festekontrakten løpt i mange tiår ved utløp, slik at avgiften er langt under markedspris.

EMD ga bortfesterne medhold i at manglende prisjustering innebar en konvensjonskrenkelse. EMD pålegger således den norske staten å endre tomtefesteloven slik at vederlagsfastsettelsen blir mer balansert.

Domstolen gir imidlertid lite anvisning på hvilken prisregulering som vil anses for akseptabel, men nøyer seg med å kreve at norsk lovgivning justeres slik at man får en "fair balance" mellom kontraktspartenes ytelser.

Det er ikke gitt at oppjustering til markedspris er nødvendig, slik det har vært hevdet i enkelte medier.

For norske myndigheter skaper dommen uklarhet mht. hvilke lovendringer som er nødvendige. Og den uklarheten vil antagelig også skape usikkerhet i markedet for festeeiendommer, særlig der det er kort tid før kontrakten utløper.

I Norge er det i dag 300 – 350.000 festeforhold. Hvis dommen blir stående får den derfor stor praktisk betydning.

I svært mange tilfeller ligger festeavgiften langt under markedspris. Media har omtalt tilfeller hvor en attraktiv strandeiendom på to mål har en årlig festeavgift på 800 kroner.

I slike tilfeller kan det selvsagt bli tale om ekstreme prisøkninger. Et resultat av dette kan bli at enkelte festere ikke klarer å bære den økonomiske byrden en oppjustert festeavgift medfører og tvinges til å selge.

Dette kan fremstå som urimelig ettersom fester kan ha gjort store investeringer i bygninger. Fester vil imidlertid fortsatt ha en anledning til innløsning av eiendommen til 40 % av markedsverdi etter tomtefesteloven kapittel 6. Spørsmålet er om også denne retten kan være i strid med menneskerettighetene.  

Det bør nevnes at grunneier i henhold til tomtefestelovens § 11 uansett ikke kan kreve urimelig høy festeavgift. Festerne vil således ha et visst vern i denne bestemmelsen uavhengig av grunneiers rett til oppjustering.

Spørsmålet er imidlertid om regulering av festeavgift til markedspris kan anses for urimelig.

Dommen kan sees som en indikasjon på at tomtefesteinstituttet har utspilt sin opprinnelige funksjon - å gi småkårsfolk anledning til å bygge egen bolig, men likevel slik at tomten fortsatt tilhørte grunneier.

De norske regler og praksis rundt tomtefeste har gjennomgående vært preget av hensynet til å beskytte festeren som den svake part.  De økonomiske og sosiale forholdene i Norge har imidlertid endret seg drastisk de siste tiår, og i dag ofte er festerne mer velholdne enn eier. Særlig gjelder det ved feste av fritidseiendommer fra lokale bønder.

På en slik bakgrunn anså EMD det ubalansert med en rett til uendret avgift uavhengig av festers finansielle stilling. At bortfester har adgang til konsumprisregulering etter tomtefesteloven § 15 ble ikke ansett som tilstrekkelig økonomisk vern for bortfester.

I sine premisser anerkjenner EMD imidlertid relevansen av sosiale hensyn ved utforming av regelverket, og det antydes at domstolen vil godta et nytt norsk regelverk som spesifikt begrenser adgangen til oppjustering av vederlaget i tilfeller der fester har svak økonomi. Formodentlig vil festers behov for bolig veie tyngre enn fritidseiendom.   

EMDs dom kan kritiseres fordi den ikke tar tilstrekkelig hensyn til norsk rettsoppfatning.

I Norge er tomtefeste noe langt mer inngripende og permanent enn utleie av eiendom. I realiteten har bortfeste langt på vei fungert som en overdragelse av eiendommen, der bortfester kun sitter igjen med en indeksregulert obligasjon, mens festeren får alle øvrige rettigheter.

Det kan hevdes at bortfester i en slik situasjon ikke har noen berettiget forventning om å ha full økonomisk eiendomsrett til grunnen. 

Denne dommen vil nok også bli brukt av Strasbourgdomstolens generelle kritikere som hevder at EMDs praksis har ekspandert langt  utenfor det menneskerettighetene er ment å verne og at domstolen ikke respekterer nasjonalstatenes demokrati og styringsrom.

Eirik Vinje lite Portrait.png
Eirik Vinje
ev@gmco.no

Det kan hevdes at det menneskerettslige vernet om eiendomsretten primært er ment mot offentlig ekspropriasjon, og at spørsmål om fordeling av rettigheter i kontraktsforhold mellom private parter ligger på siden av dette. 

Dommen er også et paradoks med tanke på at den norske Grunnloven § 105 etter sin ordlyd har et betydelig sterkere vern av eiendomsretten enn EMK protokoll 1. Slik sett skulle man forvente at høyesterettsdommerne i Oslo var strengere enn sine kolleger i Strasbourg. Antagelig vil kritikk bli rettet til begge adresser.

For festere med avtaler som utløper i overskuelig fremtid kan avgjørelsen skape usikkerhet. Det gjelder særlig i tilfeller der det er aktuelt med større investeringer i bygningsmassen. Et generelt råd i denne sammenheng kan være å prøve å bli enige med grunneier om en forlenget avtale i god tid før utløpet av festeavtalen.

Spørsmålet er om dommen bør reise en debatt om den generelle hensiktsmessigheten ved tomtefeste, en avtaleform som visstnok er svært lite utbredt utenfor Norge.

Bygninger og grunn er en naturlig enhet, og det er generelt sett svært upraktisk med forskjellige eiere til disse komponentene. Det er også denne oppsplittingen som skaper de fleste konflikter i festeforhold. Enkelte har derfor foreslått at tomtefeste burde forbys. Det er også foretatt endringer i norsk lov som kan tyde på at tomtefesteinstituttet er på vei ut, eksempelvis kan ikke borettslag bygge på festet tomt.

Den norske staten har mulighet for å anke staten inn for EMDs storkammer. Det er imidlertid svært få saker som slipper inn til behandling i annen instans.