Høyesterett har avklart omfanget av boligkjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse.
Avhendingslova § 3-10
Det følger av avhendingslova § 3-10 (1) og (2) at boligkjøper mister retten til å gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen «kjente eller måtte kjenne til» da kjøpekontrakten ble inngått. Kjøperen skal etter samme bestemmelser regnes for å kjenne til «omstendigheter» som «går tydelig fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i». Av bestemmelsen følger videre at dersom kjøper undersøkte eiendommen før kontraktsinngåelsen eller «utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking», kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel «noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga».
Hva betyr så dette i praksis for den jevne boligkjøper?
Bakgrunnen for saken i HR-2025-1749-A
Saken Høyesterett nettopp har avgjort (HR-2025-1749-A) gjaldt kjøp av en eldre bolig på Kvaløya i Tromsø.
Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne både museskader, feil ved ytterkledningen og feilmontert fuktsperre i garasjen. De krevde heving av kjøpet. Selgerne og deres forsikringsselskap mente imidlertid at kjøperne var avskåret fra å påberope seg manglene, fordi de hadde fått generelle opplysninger om tidligere museplager og ufaglært arbeid på eiendommen.
Tingretten ga kjøperne medhold, mens lagmannsretten fratok dem retten til å påberope seg disse forholdene. Saken endte til slutt i Høyesterett.
Høyesteretts konklusjon – strengere krav til selger
Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom og slo fast at:
- Undersøkelsesplikten må tolkes i lys av lovendringen i 2022; Når «som den er«-forbehold ble fjernet for forbrukere, ble risikoen for skjulte feil flyttet til selger. Høyesterett understreker at denne risikofordelingen ikke kan undergraves gjennom en streng tolkning av avhendingslova § 3-10.
- Generelle risikoopplysninger er ikke nok; Det at selger opplyser om at det «tidligere» har vært mus, eller at det finnes ufaglært arbeid, er for vagt til å utløse en særskilt undersøkelsesplikt for kjøper.
- Ingen plikt til sakkyndig ved visning; Kjøper kan forholde seg til en vanlig besiktigelse. Skjulte feil som krever fagkyndige undersøkelser, faller ikke inn under kjøpers undersøkelsesplikt.
Lagmannsrettens dom ble dermed opphevet, og kjøperne beholdt sine mangelskrav.
Avgjørelsen tydeliggjør at forbrukerkjøpers undersøkelsesplikt er begrenset. For selgere betyr dette at det må gis konkrete og presise opplysninger dersom man skal oppnå å begrense sitt ansvar. For kjøpere innebærer avgjørelsen en styrket rettsstilling: Generelle «risikoopplysninger» er ikke nok til å frata kjøpere muligheten til å påberope seg skjulte mangler.
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-1749-A