Hittil i første halvår 2025 har Høyesterett avlevert flere nye avgjørelser av interesse. Vi oppsummerer fem av dem her.
Aktuelt fra Høyesterett
Når kan en kontrakt settes til side i medhold av avtaleloven § 36?
Inngåtte kontrakter skal i utgangspunktet holdes og gjennomføres etter sitt innhold.
Avtaleloven § 36 gir likevel domstolene hjemmel til å sette en inngått kontrakt helt eller delvis til side «for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende». Ved vurderingen kan det blant annet legges vekt på «partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig».
I kommersielle kontraktsforhold er terskelen normalt svært høy for å sette en kontrakt til side som urimelig. Dette er begrunnet med at kommersielle aktører må ta ansvar for egne kommersielle valg og vurderinger. Det skal ikke være domstolenes oppgave å beskytte kommersielle aktører fra å inngå dårlige avtaler.
Saken som ble behandlet av Høyesterett (HR-2025-251-A) gjaldt oppgjøret av kjøpesummen etter salg av 45,5 % av aksjene i selskapet Red Rock AS til aksjemajoriteten. I henhold til den opprinnelige avtalen fra 2017 skulle selgerne motta kjøpesummen på kr. 40,9 millioner ved overtakelsen av aksjene i august 2017. I desember 2017 ble partene imidlertid enige om at aksjene skulle overtas uten at kjøpesummen ble gjort opp. Aksjene ble overtatt av kjøper i januar 2018 og det ble inngått en låneavtale mellom partene som regulerte de nærmere betingelsene for selgerkreditten. Forfall ble senere utsatt flere ganger.
I juni 2021 ble selgerne gitt tilbud om enten å motta 25 % av kjøpesummen mot at resten av kreditten ble avskrevet, eller å motta 10 % av kjøpesummen og at resten av kredittbeløpet skulle forfalle til betaling dersom og når 75 % av aksjene i selskapet ble overdratt til tredjemann. Partene ble etter forhandlinger enige om det første alternativet, men med den endring at selger skulle motta 30 % av kjøpesummen som fullt og endelig oppgjør av selgerkreditten. Avtalen ble signert 30. juni 2021 og betaling med ca. kr. 12,3 millioner (30 %) ble gjennomført 5. november 2021.
Parallelt med forhandlingene med selger forhandlet kjøperne om salg av samtlige aksjer i selskapet til tredjemann, Ocean Infinity. Det ble inngått aksjesalgsavtale 8. oktober 2021. Kjøpesummen var kr. 180 millioner.
Da selgerne høsten 2022 ble kjent med hva kjøper hadde mottatt i vederlag ved salget av selskapet krevde selgerne at avtalen fra 2021 ble satt til side i medhold av avtaleloven § 36 fordi kjøperne hadde holdt tilbake vesentlige opplysninger da oppgjørsavtalen ble inngått i juni 2021. Det ble krevd at kjøper gjorde opp restkjøpesummen i samsvar med avtalen fra 2017.
Opplysningsplikten er utslag av lojalitetsplikten i kontraktsforhold, som har betydelig vekt i kontraktsretten.
Høyesterett tok generelt utgangspunkt i at «opplysningsplikten er utslag av lojalitetsplikten i kontraktsforhold, som har betydelig vekt i kontraktsretten» (avsnitt 79), men at opplysningssvikt kun vil være relevant faktor i relasjon til avtaleloven § 36 dersom opplysningssvikten har virket inn på avtalen (avsnitt 80). Hvilken vekt opplysningssvikten skal ha i den helhetsvurderingen som skal foretas under avtaleloven 36 må vurderes konkret.
Kjøperne gjorde gjeldende at oppgjørsavtalen fra 2021 ikke kunne settes til side fordi selgerne, ved å velge mellom kjøpers to tilbud, hadde påtatt seg en bevisst forretningsmessig risiko.
En enstemmig Høyesterett var ikke enig i dette, og mente kjøpers tilnærming var for snever.
Høyesterett la for det første til grunn at forhistorien mellom partene tilsa at selgerne kunne ha tillit til at kjøperne ivaretok alle de opprinnelige gründeraksjonærenes interesser i forhandlingene med Ocean Infinity. Formålet med salget av 45,5 % av aksjene til kjøperne i 2017 var å få solgt selskapet slik at alle de opprinnelige gründeraksjonærene ville få betalt. Dette mente Høyesterett påla kjøperne en «skjerpet kontraktsrettslig lojalitetsplikt» (avsnitt 94). Etter salget hadde selgerne trådt ut av styret i selskapet og hadde derfor verken samme innsyn i eller innflytelse over forhandlingene med Ocean Infinity som kjøperne, hvilket forrykket likevekten mellom partene (avsnitt 98). Høyesterett la videre til grunn at kjøperne i egenskap av pengedebitorer hadde en vidtgående opplysningsplikt som var misligholdt, og at manglende undersøkelser fra selgers side ikke fritok kjøper fra plikten (avsnitt 106). Det var illojalt av kjøperne å ikke opplyse om hvilke midler de ville få til rådighet – de satte sine egne økonomiske interesser fremfor forpliktelsen til å innfri selgerkreditten (avsnitt 107). Høyesterett mente dernest at opplysningssvikten hadde virket inn på oppgjørsavtalen fra 2021, fordi opplysningene ville ha gitt selgerne incentiv til å forhandle frem andre alternativer (avsnitt 109). Samlet kom Høyesterett til at oppgjørsavtalen fra 2021 var urimelig, jf. avtaleloven § 36.
Til spørsmålet om oppgjørsavtalen fra 2021 skulle settes til side helt eller delvis mente Høyesterett at når hovedårsaken til urimeligheten er mangler ved tilblivelsen av avtalen må det lede til fullstendig tilsidesettelse (avsnitt 117). Kjøpers anførsler om at det måtte gjøres en hypotetisk vurdering av hva som ville vært løsningen dersom selgerne hadde fått opplysningene, ble ikke hørt.
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-251-A
Kan et eierseksjonssameie være saksøker i et erstatningssøksmål?
Eierseksjonssameier har ikke partsevne i tvistelovens forstand og kan dermed ikke være part i søksmål verken som saksøker eller saksøkt. Oppstår det tvist mellom eierseksjonssameiet og andre er det klare utgangspunktet derfor at det er de enkelte sameiere som må være parter i tvisten.
Eierseksjonsloven § 60 andre ledd gir imidlertid eierseksjonssameiet ved styreleder rett til å saksøke på vegne av alle seksjonseierne blant annet i saker som gjelder krav seksjonseierne har mot «utbyggeren» dersom kravet knytter seg til «mangler ved fellesarealene», jf. første ledd, tredje setning.
I saken for Høyesterett (HR-2025-451-A) hadde styret i Sameiet Hagalia 40 reist erstatningskrav mot enestyret og daglig leder i utbygger Moods Eiendom AS som ansvarlig for mangler ved fellesarealene etter aksjeloven § 17-1. Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til var om kravet likevel kunne anses som et krav mot «utbyggeren», «knyttet til mangler ved fellesarealene», jf. eierseksjonsloven § 60 første ledd.
Det er sikker rett at et selskaps mislighold av kontraktsforpliktelser ikke i seg selv er tilstrekkelig for ansvar for styremedlemmer mv. overfor kontraktsmotparten.
Høyesterett kom til at ordlyden i eierseksjonsloven § 60 isolert var vid nok til å omfatte krav mot ledelsen i utbyggerselskapet basert på aksjeloven § 17-1 (avsnitt 34). Selv om ledelsen ikke stod i et kontraktsforhold til sameiet eller sameierne og selv om forarbeidene til eierseksjonsloven § 60 ikke drøftet et slikt tilfelle som saken for Høyesterett gjaldt, mente Høyesterett at lovgiver ikke la opp til noen streng forståelse av hvem som er utbygger i lovens forstand (avsnitt 39 og 40). Høyesterett mente videre at formålet om å sikre en praktisk og hensiktsmessig måte for sameierne å forfølge felles krav på, talte for å at søksmål mot ledelsen i utbyggeren omfattes av bestemmelsen (avsnitt 41-42). Høyesterett kunne ikke se avgjørende reelle hensyn som talte mot, og kom derfor etter en samlet vurdering til at eierseksjonssameier kunne opptre som saksøker på vegne av sameierne, jf. eierseksjonsloven § 60 andre ledd, jf. første ledd tredje setning.
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-451-A
Når foreldes krav under selgers garantier?
Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jf. foreldelsesloven § 2. Fristen starter å løpe den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse, jf. § 3 nr. 1. Har kravet oppstått som følge av mislighold løper fristen imidlertid fra misligholdet, jf. § 3 nr. 2. Foreldelsesloven § 3 nr. 4 gir videre en spesialregel for krav som bygger på garanti knyttet til salgstingen avgitt i forbindelse kjøp av varer, eiendom eller tjenester. For slike garantikrav starter fristen å løpe «den dag da kjøperen gir varsel » under garantien, men likevel «senest fra den dag garantien løper ut»
Saken for Høyesterett (HR-2025-770-A) gjaldt salg av fast eiendom til Entra og krav under garanti avgitt av selger for forurensning i grunnen. Partene var for Høyesterett enige om at Entras krav var foreldet etter § 3 nr. 2. Partene var også enige om at kravet ikke ville være foreldet dersom § 3 nr. 4 kom til anvendelse. I tilfelle verken nr. 2 eller nr. 4 var anvendelige mente Entra at kravet kun ville være delvis foreldet etter § 3 nr. 1.
Det første spørsmålet for Høyesterett var om § 3 nr. 4 kun gjelder for tidsbestemte garantier, jf. «den dag garantien løper ut«, og hvor klar tidsangivelsen i så fall må være.
Høyesterett var enstemmig i at § 3 nr. 4 kun gjelder for garantier som har et utløpstidspunkt, og at dette kunne forankres i formålet med bestemmelsen og hensynene bak foreldelsesreglene:
«Et formål med bestemmelsen i § 3 nr. 4 må antas å være at kreditor i henhold til et garantiansvar ikke skal oppleve at kravet er foreldet før garantiperioden løper ut. Dette hensynet gjør seg særlig gjeldende der det er avtalt en særskilt tidsperiode for garantiansvaret. Der partene ikke har avtalt et utløpstidspunkt, bør kreditor i større grad være forberedt på at garantien kan være gjenstand for foreldelse» (avsnitt 44).
[…]
«Dersom § 3 nr. 4 også skulle omfatte tidsubegrensede garantier, ville garantistens ansvar – i og med at foreldelsesfristen først begynner å løpe ved kjøperens varsel – kunne vare i evig tid» (avsnitt 45).
Det var imidlertid dissens (3-2) med hensyn til hvor klar og tydelig tidsangivelsen må være. Flertallet mente det må «fremgå klart av avtalen når eller hvordan garantiperioden utløper» (avsnitt 53).
Sentralt for flertallets standpunkt var at
«Foreldelse er undergitt en positivrettslig regulering, «uten rom for mer frirettslige overveielser om hva som vil være et praktisk eller hensiktsmessig utgangspunkt i det enkelte kontraktsforhold», jf. Rt-2013-1476 avsnitt 44. Dette tilsier også at fastsettelsen av utgangspunktet for foreldelsesfristen ikke bør være avhengig av vurderinger av forhold utenfor partenes avtale, som partenes forutsetninger og hva som er rimelig eller naturlig i det enkelte tilfellet» (avsnitt 51).
Da reklamasjonsfristen i kjøpekontrakten ikke omfattet garantien for forurensning i grunnen, og kjøpekontrakten heller ikke inneholdt andre reklamasjonsfrister eller utløp av garantiansvaret, kom flertallet til at § 3 nr. 4 ikke kom til anvendelse.
Det gjenstod da å avgjøre hvorvidt § 3 nr. 1 kom til anvendelse. Entra gjorde gjeldende at kravet ikke var et misligholdskrav (sml . § 3 nr. 2), da det var tale om en betinget kostnadsgaranti som ikke forutsatte mislighold.
Kommunen har påtatt seg å dekke kostnadene knyttet til eventuell forurensning i grunnen på eiendommen. Dette er i praksis det samme som å garantere at det ikke er forurensning i grunnen ved overtakelsen.
Høyesteretts flertall var uenig med Entra og viste til at en garanti for kostnadsdekning i praksis var det samme som å garantere at det ikke var forurensning på eiendommen ved overtakelsen (avsnitt 65). Flertallet pekte videre på at eiendommen ble solgt som den var og at når partene ved inngåelsen av kjøpekontrakten ikke hadde felles forståelse om at det var forurensning i grunnen, så utgjorde funn av forurensning en mangel ved eiendommen og et mislighold av kjøpekontrakten.
Verken foreldelsesloven § 3 nr. 4 eller § 3 nr. 1 var anvendelige og Entra sitt krav var dermed foreldet i sin helhet.
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-770-A
Hva skal til for å heve en kontrakt med tilbakevirkende kraft?
Heving innebærer at partenes forpliktelser til å oppfylle kontrakten faller bort og at partenes ytelser skal tilbakeføres. Dersom ytelsene ikke kan tilbakeføres fordi ytelsene helt eller delvis er ugjenkallelig gjennomført, kan heving i utgangspunktet bare skje med virkning fremover i tid.
Spørsmålet i saken for Høyesterett (HR-2025-823-A) var om det var grunnlag for unntak, slik at en avtale om flyfrakt av 76 tonn laks kunne heves etter at frakten var gjennomført – altså med tilbakevirkende kraft. Det var ikke omtvistet mellom lakseprodusenten Grieg og transportøren Schenker at skadene på fisken var betydelige og at årsaken var Schenkers manglende oppfyllelse av fraktavtalen.
Mellom Grieg og sluttkundene i Kina var leveringsbetingelsene Incotems CIP (Carriage and Insurance Paid to). Grieg la ut for frakten, men risikoen for laksen gikk over på sluttkunden ved overlevering til transportøren Schenker. Grieg fikk forskuddsbetalt fra sine kunder som også omfattet fraktkostnadene.
I mangel av avtalebestemmelser og lovgivning som var direkte anvendelige i saken, tok Høyesterett utgangspunkt i at spørsmålet om det var anledning til å heve med tilbakevirkende kraft måte avgjøres med grunnlag i norsk ulovfestet kontraktsrett (avsnitt 47).
Heving forutsetter vesentlig kontraktsbrudd, og vesentligheten beror på en helhetsvurdering av hvorvidt parten har rimelig grunn til å heve avtalen og hvor relevante momenter er kontraktsbuddets art og omfang, kontraktstypen, betydningen for partene, årsaken til kontraktsbruddet, risikoen for gjentakelse, muligheten for andre sanksjoner, samt hensynet til å unngå et komplisert hevingsoppgjør, jf. avsnitt 49 med videre henvisninger til Erlend Haaskjold, Obligasjonsrett 2023.
Når spørsmålet imidlertid er om en part har rimelig grunn til å heve avtalen med tilbakevirkende kraft når ytelsen ikke kan restitueres la Høyesterett til grunn at det følger av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper at det gjelder «skjerpede vilkår» og at det ikke er tilstrekkelig at kontraktsbruddet er vesentlig (avsnitt 51).
Heving med tilbakevirkende kraft er forbeholdt de særlig grove misligholdssituasjonene.
Basert på en gjennomgang, særlig av juridisk teori, konkluderte Høyesterett med at en avtale om flyfrakt bare unntaksvis kan heves med tilbakevirkende kraft, altså etter at transporten er gjennomført og at det i så fall kreves mer enn vesentlig kontraktsbrudd (avsnitt 65):
«Transportørens mislighold må være så omfattende at frakttjenesten ikke har noen, eller bare helt begrenset, verdi for for tjenestemottakeren, eller innebære at formålet med tjenesten bli vesentlig forfeilet. Heving med tilbakevirkende kraft er ut fra dette forbeholdt de særlig grove misligholdssituasjonene, herunder der transportøren har utvist grov skyld. I helhetsvurderingen har det også, som ved heving ellers, betydning om et restitusjonsoppgjør vil bli uforholdsmessig komplisert, og om kontraktsbruddet effektivt kan seksjoneres gjennom andre misligholdsbeføyelser.»
Når det så gjaldt den konkrete vurderingen av forholdene i saken, mente Høyesterett at Schenkers kontraktsbrudd var både vesentlig og klanderverdig (avsnitt 69). Ettersom Grieg besørget frakt på vegne av sine kunder mente Høyesterett imidlertid at det var vanskelig å konkludere med at formålet med fraktavtalen var vesentlig forfeilet for Grieg. I tillegge mente Høyesterett at erstatning ville være en mer egnet misligholdsbeføyelse og at et restitusjonsoppgjør ville blitt usikkert og komplisert. Grieg kunne da ikke heve flyfraktavtalen (avsnitt 70 og 74-77).
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-823-A
Hvilke interesser kan vektlegges ved privat ekspropriasjon av adkomstvei?
Ekspropriasjon krever hjemmel i lov. Vegloven § 53 gir hjemmel for ekspropriasjon til privat vei når det er «må reknast for klårt at inngrepet vil verd meir til ganga enn skade».
Grunnloven § 105 og EMK P1-1 krever at ekspropriasjonsinngrepet i det enkelte tilfellet må være begrunnet i interesser som veier tyngre enn grunneierens interesse i å få beholde sin eiendom. Spørsmålet i saken for Høyesterett (HR-2025-844-A) var hvilke interesser som da må tale for ekspropriasjon for at vilkåret i vegloven § 53 skal være oppfylt.
Vegbehov kan blant annet begrunnes i hensynet til en hensiktsmessig trafikkavvikling og trygg ferdsel, og at eiendommer i nødvendig utstrekning har tjenlig, tidsmessig atkomst.
Etter en gjennomgang av formålsbestemmelsen i veglova § 1, forarbeidene og de nevnte skrankene i Grunnloven og EMK konkluderte en enstemmig Høyesterett med at (avsnitt 58):
«Det er et vilkår for ekspropriasjon etter vegloven § 53 at eksmproriasjonsformålet – vegbehov – veier tyngre enn interessene som taler imot inngrepet. Vegbehov kan blant annet begrunnes i hensynet til en hensiktsmessig trafikkavvikling og trygg ferdsel, og at eiendommer i nødvendig utstrekning har tjenlig, tidsmessig atkomst.»
Høyesterett var enig med lagmannsretten i at hensynet til en trygg vei var riktig å vektlegge, samt at hensynet til å unngå unødig nabokonflikt kunne trekkes inn i vurderingen når dette kunne knyttes til veiløsningen (avsnitt 67).
Les hele avgjørelsen her: HR-2025-844-A