En fersk avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett gir bidrag til spørsmålet om når man står overfor en selvstendig og søknadspliktig boenhet (LB-2025-139506).
Med betydelig økning i byggekostnadene har det blitt stadig mer populært blant utbyggere å oppføre boliger med utleiedel.
Som en del av Dovrekvartalet i Lillestrøm ble det oppført to boligblokker hvor 56 av leilighetene inneholdt en utleiedel. Utleiedelen hadde eget kjøkken, bad og egen inngangsdør fra felles entre med leiligheten for øvrig.
Spørsmålet for lagmannsretten var hvorvidt de 56 utleiedelene utgjorde selvstendige boenheter, som i så fall ville medføre at de var oppført i strid med rammetillatelsen og ulovlige.
(Illustrasjon hentet fra LB-2025-139506)
Plan- og bygningsloven gir ikke svar på hva som regnes som en boenhet.
Byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3 bokstav a definerer imidlertid «boenhet» som:
«bruksenhet som har alle hovedfunksjoner og som skal brukes til boligformål»
Byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2 har bestemmelser om når oppdeling av eksisterende boenhet er søknadspliktig:
«Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene
a. har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
b. har egen inngang og
c. er fysisk atskilt fra øvrige enheter.»
Lagmannsretten kom til at vurderingen av hvorvidt utleiedelen måtte bedømmes som en selvstendig boenhet i utgangspunktet må bero på en konkret helhetsvurdering:
«Helhetsvurderingen må foretas med utgangspunkt i byggteknisk forskrift § 1-3 bokstav a. Kriteriene i byggesaksforskriften § 2-2 vil være relevante momenter, men også andre momenter som hensynet til omgåelse og formålsbetraktninger kan få betydning.»
Når det gjaldt forholdet til byggesakforskriften § 2-2 viste lagmannsretten deretter til at:
«Etter lagmannsrettens vurdering er alle kriteriene i bestemmelsen i utgangspunktet oppfylt i dette tilfellet. Hyblene har alle funksjoner for bolig, i form av kombinert soverom, oppholdsrom og kjøkken, og bad og toalett, jf. bokstav a. Enheten er fysisk adskilt fra hoveddelen, jf. bokstav c. Videre er det egen inngang, jf. bokstav b.»
Den omstendighet at det var inngang til både hoveddelen og utleiedelen gjennom en felles gang, mente lagmannsretten kunne tale i retning av at det samlet likevel er tale om én boenhet.
Lagmannsretten gikk så over til å vurdere den forventede bruken av leilighetene og de tilhørende utleiedelene, og pekte på at:
«Dette er et nybygg der utbygger skal leie ut samtlige leiligheter. De integrerte hybeldelene av leilighetene leies ut som separate utleieobjekter. Dermed er det lagt opp til at hoveddelen og hybeldelen av disse leilighetene er adskilte økonomiske enheter.»
Etter lagmannsrettens syn talte den forventede bruken for at krav til blant annet brannsikring og lydisolering bør være oppfylt for utleiedelene, hvilket talte for å bedømme utleiedelen som selvstendige boenheter.
Lagmannsretten fremholdt til slutt at også omgåelseshensyn tilsa at de aktuelle utleiedelene måtte bedømmes som selvstendige boenheter:
«Videre er lagmannsretten enig med staten i at det må legges vekt på hensynet til å unngå omgåelse av regelverket når en utbygger i et større boligprosjekt tar sikte på å leie ut både hoveddelen og hybeldelen av et betydelig antall slike leiligheter som separate utleieenheter. Godkjennelse av én boenhet i slike tilfeller, vil legge til rette for at deler av boenheter som er planlagt benyttet som separate boliger, unntas fra regelverkets krav til blant annet brannsikring, universell utforming og lydisolering.»
Lagmannsretten åpnet samtidig for at omgåelsesvurderingen kunne slå annerledes ut dersom formålet hadde vært å selge leilighetene med utleiedelene til private boligkjøpere:
«Lagmannsretten bemerker at hensynet til omgåelse ikke i samme grad ville ha gjort seg gjeldende dersom det hadde vært tale om boliger bestående av en hoveddel og en hybeldel som skulle selges ut til privat boligeiere. I så fall ville hensynet til fleksible boløsninger også ha fått større vekt.»
Avgjørelsen fra Borgarting lagmannsrett er ikke rettskraftig. Uavhengig av hvorvidt avgjørelsen blir stående, representerer forholdet mellom integrerte hybler og gitte tillatelser potensielt stor risiko for utbyggere og kjøpere av boligeiendom.
I saken for lagmannsretten var det ingen annen fysisk forbindelse mellom den enkelte leiligheten og utleiedelen annet enn en dør mellom utleiedelen og leilighetens entré. Etter vårt syn kunne antakelig en annen utforming gitt et annet resultat. For eksempel ved etablering av fysisk forbindelse mellom utleiedelen og leiligheten for øvrig plassert inn fra stuen i leiligheten.
Avgjørelsen viser at det er viktig at utbyggere er bevisst på at spørsmålet om når man står overfor en selvstendig boenhet ikke kan avgjøres skjematisk, men at det i noen tilfeller må bero på en konkret helhetsvurdering.
Les hele avgjørelsen her: LB-2025-139506
Har du spørsmål om eiendomsutvikling, plan- eller bygningsrett?
Arild Solheimsnes
Advokat | Partner
as@gmco.no