Krigen i Ukraina har bidratt til redusert tilgang på byggevarer og økte priser på en rekke innsatsfaktorer i byggebransjen.
Unntaksvis kan det være grunnlag for krav på vederlagsjustering som ikke fanges opp av indeksregulering eller krav på vederlagsjustering og fristforlengelse for omstendigheter som ikke er forårsaket av byggherren.
Terskelen er imidlertid høy og med mindre man i det enkelte entrepriseforhold har avtalt noe annet enn det som følger av bestemmelsene i standardkontraktene vil mange entreprenører måtte belage seg på å sitte med risikoen både for pris- og kostnadsøkninger og forsinkelser.
Er vilkårene for force majeure oppfylt skal partenes kontraktsforpliktelser inntil videre suspenderes, hvilket vil gi entreprenøren krav på fristforlengelse. Force majeure-bestemmelsene i standardkontraktene gir imidlertid ikke krav på vederlagsjustering (NS 8405 pkt. 24.3, NS 8406 pkt. 20 og NS 8407 pkt. 33.3).
Force majeure-bestemmelsene i standardkontraktene aktualiseres av forhold som krig og offentlige forbud og påbud, men fristforlengelse som følge av force majeure forutsetter at entreprenøren kan dokumentere; at fremdriften faktisk er hindret av slike forhold; og at entreprenøren ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av hindringen; og at entreprenøren ikke burde ha tatt hindringen i betraktning ved inngåelsen av kontrakten; og at hindringen ligger utenfor entreprenørens kontroll.
De kumulative vilkårene etablerer en høy terskel for at force majeure-virkninger blir aktuelt. Vilkårene rommer en rekke skjønnsmessige vurderinger som kan slå ulikt ut avhengig av på hvilket tidspunkt kontrakten ble inngått og hvilke konkrete omstendigheter som utgjør hindringen. Byggebransjen har over tid vært rammet av flere forhold som har påvirket pris og tilgang på blant annet byggevarer, så som barkebiller i Canada, pandemi og nå krigen i Ukraina. Dette kan medføre kompliserte årsaksvurderinger hvor tvilsrisikoen er plassert hos entreprenøren.
Mener entreprenøren seg berettiget til fristforlengelse på grunnlag av force majeure må byggherren varsles om dette i henhold til varslingsfristene i den aktuelle standardkontrakten. I motsatt fall vil retten til fristforlengelse uansett kunne falle bort.
Den ulovfestede læren om bristende forutsetninger kan utgjøre et grunnlag for å endre den risikofordelingen som ellers følger av kontrakten. I profesjonelle forhold, som entreprise, er terskelen imidlertid meget høy for slik kontraktrevisjon.
Mener entreprenøren at økte kostnader eller forhold som har påvirket fremdriften negativt skal gi grunnlag for vederlagsjustering og/eller fristforlengelse etter læren om bristende forutsetninger, er det entreprenøren som må bevise at situasjonen på tidspunktet for inngåelsen av kontrakten tilsa at byggherren er nærmere enn entreprenøren til å bære risikoen for de konkrete forholdene som påberopes. Dette innebærer at entreprenøren må bevise at kontraktsinngåelsen var motivert av den risikofordeling/forutsetning som i ettertid gjøres gjeldende, at dette var synbart for byggherren, og at forutsetningen er relevant for den følgen entreprenøren krever.
Fordi det i profesjonelle forhold må forventes at partene er særlig godt utrustet til å ivareta egne interesser ved kontraktsinngåelsen, herunder ved å klargjøre risikofordelingen og egne forutsetninger ved uttrykkelige forbehold i kontrakten, er terskelen for endring svært høy.
Dersom de etterfølgende forholdene som har påvirket kostnadene eller fremdriften er så omfattende eller så uvanlige at det ligger utenfor hva en forstandig entreprenør i det aktuelle tilfellet og på det aktuelle tidspunktet ville ha tatt høyde for ved kontraktsinngåelsen, vil det imidlertid kunne bli aktuelt med kontraktrevisjon. Som ved force majeure vil mulighetsrommet også her måtte bero på en sammensatt vurdering i hvert enkelt tilfelle.
I utgangspunktet faller krav som følge av bristende forutsetninger utenfor kontraktenes endringsregler, men av hensyn til å unngå ytterligere konfliktpunkter mellom kontraktpartene vil det likevel være å anbefale å varsle byggherren innenfor de frister som for øvrig gjelder for tids- og vederlagsjustering i den aktuelle standardkontrakten.
Ved inngåelsen av nye kontrakter må man, hvor dette er mulig, vurdere uttrykkelige bestemmelser som avviker fra standardene for å søke å begrense og re-fordele risiko forbundet med svikt i varetilgang og/eller betydelige pris- og kostnadsøkninger.