Høyesterett gav nylig grunneierne under gondolbanen på Voss medhold i at deres eiendomsrett var krenket. I dommen drøftes eiendomsrettsbegrepet og eiendomsrettens utstrekning i høyden (HR-2022-993-A).
Saken gjaldt om grunneierne under gondolbanen på Voss hadde ekspropriasjonsrettslig vern slik at de kunne være parter i en skjønnssak om erstatning. Høydeavstanden mellom eiendommene og gondolene varierer fra 10 til ca. 60 meter, og gondolbanen medfører innsyn, tap av utsikt og andre ulemper for grunneierne.
Voss Gondol AS og kommunen gjorde for Høyesterett gjeldende at eiendomsretten oppover må avgrenses av grunneierens påregnelige utnyttelse i luftrommet, at det er mer nærliggende å vurdere grunneiernes interesser som et naborettslig spørsmål, og at grunneieres interesser dessuten er ivaretatt gjennom planlovgivningen.
Høyesterett slår innledningsvis fast at:
«Eiendomsretten omfatter både faktisk og rettslig rådighet, og i begge sammenhenger kan altså rådigheten ha en positiv side – retten til å disponere over eiendommen – og en negativ side – retten til å nekte andre å disponere over den. Samtidig må en eier akseptere at rådigheten kan være begrenset, som følge av bestemmelser i lov, forskrift, avtale eller ulovfestede rådighetsbegrensninger. Tradisjonelt har derfor eiendomsretten vært negativt avgrenset; den omfatter alle de beføyelser som ikke er særskilt unntatt.»
Og videre at:
«En eiendomsrett kan strekke seg ned i grunnen, horisontalt på bakkeplan, eller som i tvisten her – vertikalt oppover i luftrommet.»
Høyesterett konstaterer deretter at det ikke er tvilsomt at eiendomsretten i høyden er begrenset. Førstvoterende viser eksempelvis til at det ikke er gitt at en taubane fra fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten, og at overflygning som den klare hovedregel kan skje uten samtykke fra eierne av underliggende eiendommer. Samtidig peker Høyesterett på at det ikke er rettskildemessig grunnlag for å kunne fastsette eiendomsgrensen i høyden til et bestemt antall meter.
Etter Høyesteretts syn må avgrensing av eiendomsretten bero på en konkret vurdering av «hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom», og at det ved vurderingen må sees hen til
- fremtidig utvikling og muligheter, uten at gjeldende regulering skal være avgjørende; og
- grunneierens berettigede og saklige interesse, objektivt vurdert, i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn.
Etter Høyesteretts syn er denne avgrensningsnormen i samsvar med EMK P1, Art. 1 om retten til å nyte sin eiendom i fred.
Ved den konkrete vurderingen av de aktuelle grunneiernes interesser, sluttet Høyesterett seg til lagmannsretten som konkluderte med at gondolbanen utgjorde et «kvalifisert eiendomsinngrep i luftrommet over eiendommene» som går klart utover det som kunne karakteriseres som bare en ulempe. Grunneierne hadde derfor ekspropriasjonsrettslig vern som følge av at deres eiendomsrett var krenket.
Konkret ble det vektlagt at det var tale om en stor og permanent innretning, i lav høyde og med hyppige passeringer av gondoler over eiendommene (hvert 42 sekund) med inntil 30 personer i hver gondol. Videre ble det vektlagt at gondolene var meget synlige fra bakken og kastet skygge på eiendommene ved passering.